2014年5月11日日曜日

別荘パート②

まるもりだよ。GWでヒマだから、つい長くなっちゃった。なのでパート2だよ。

ちなみに、わずかながら、メリットもあるよ。

海外不動産だと、まずカントリーリスクの分散になる。円が弱くなったとき、売ればいい。国によっては、節税も大きい。アメリカだと、(州によって違うけど)土地付きの木造は短期間で償却できる。

ノンリコースローン(返せなければ建物を持ってってもらえば終わりというローン)が組める国なら、ローンが払えなくなるというリスクもない。

賃料が上昇傾向の国なら、さらにリスクは減るよ。

タイだと、今は借り入れの金利が高いので、現地の銀行で借りると5〜6%かかるんだ。ちょっと前は8%だった。

でも、日本とは法人間での親子ローンができるので、日本の親会社から、タイの子会社に融資ができるんだよ。

借り入れ金利が6%で回っている国は、言って見れば預金金利でも3%以上あったりする。

こういうところは基本建物が値上がりすることが多い(しなくても知らないよ)。これもカントリーリスクの安全弁のひとつだね。

とまあ、わずかながら、メリットもあるんだ。

・・・

余談だけど、大家さんたち向けにややこしい話すると(わからない人はパスしてね)、預金金利で数%入る国なら、同じ数%程度の賃料収入による運営は意味がなくなる。

よって、あまりインカム基準では売買されない。あくまでキャピタル基準のみで売買価格が決まっていくんだ。

ちなみに去年までの日本はインカムで価格が決まっていた。(ある意味狙い目だった)もう今都内はキャピタル基準で回っている。

まあ強含みってことだね。途上国ではインカム狙いだとほとんど物件はないと思う。利回りいくら?と考える買い方はできないね。

・・・

面白いことに、途上国では、実際にデベロッパーがこういう売り方をするよ。

① まず、土地を買う。

② そこにマンションの計画を立てる。

③ 欲しい人を募集する。

④ 買った人から、月賦払いで先にお金を徴収する。

⑤ 集まったそのお金で、建物を建てる。

⑥ 買った人は、そのまま住む人もいるが、建物が建つ前に、その権利を売ることもできる。

⑦ その権利で儲かる人も多い。

という感じ。

すごいでしょ。

マンション屋(デベロッパー)は、土地さえ手に入れれば、自動的に全てまかなえるわけ。うまいビジネスだね。

発展途上国に行って、たまにビルの建築が途中で全く止まってる(しかも、もう動き出す感じがしない)物件を見るのは、そういうデベが途中でつぶれてしまったという理由なんだ。

日本じゃあまり見ないよね。

かつての日本も、建物が古くなっても高く売れた。

ローンを組んでも、売るときはもっと高くなってるので怖くなかった。
そういう状態の国では、買えば買うだけトク、ということもあるんだ。

「賃料が上昇する傾向の国」がポイントだよ。

たとえば、自分がよく旅行に行く、大好きな国に、安いものでいいから購入しておく。

ビジネスがうまく回ったら、償却できる物件に資産を変えておくとか、不動産賃貸やってる人は、収益物件と償却物件を組み合わせていくとか。

いつか自分の子供に渡す頃、すごく高くなってるとかあるかもよ。

頑張って皆さん、好きな地域や国に、別荘買おうよー

想像するだけでも楽しくない?
人生、夢がなきゃね。

・・・

写真は、不動産を買いにいった国での銀行さんのオフィスだよ。いいとこにあるなー。いろいろと助けてくれたよ!Yさん、Kさん、ありがとう!

しかし、長い記事だな。よほどヒマなんだな、わたし。




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