不動産投資の話 No.0920

与沢さんがツイッターでいいこと言ってた。PLからBS重視へ。

その通り。

そうでないと資産なんて残らない。

私の場合は、実業で稼いで不動産に投資し、定期収入に変えるのが必勝パターン。

今日はそっちのお話だよ。

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実はこの先、この国に歴史的なねじれが来る。つまり、大きなチャンスでもあるので、今このお話のタイミングはいいんじゃないかな。

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そんなことで、まずは総則から。

不動産、特に収益物件は、投資の中ではわりと堅い部類に入るよ。

特徴がいくつかある。

まず、扱う金額が大きい。定期的な収入があって、かつ、暴落が（比較的）少ない。その代わり、株や仮想通貨のストップ高のような暴騰も少ない。ギャンブル性に乏しいとも言える。

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例えば1億のビルで、年間手残りが100万円行けばいい方。わりと少ないでしょ？

でも、その一億のビルは、うまく借り入れることによって、ほぼゼロ円で手に入ったりする。

しかも、ビル代は店子さんが払ってくれる。つまり、手残りは年100万円でも、実際は年間一千万円分の財産が自分の名義になっていく（あとは際限なく繰り返していけばいい）。

まあ、こういったあたりが特徴かな？

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さて、何が言いたいかというと、不動産投資は、ギャンブル性が少ない代わりに、知識とコネ、工夫と時間を使うことによって、ほぼ確実に勝利を得られる、というところなんだ。

つまり、勉強のみが、勝敗を分ける。カンや偶然じゃない。

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例えば、手前みそなんだけど私は一応、一級建築士なので、自分で建物の良し悪しがわかる。不動産屋さんより、詳しい（当たり前か）。その上でそこに、建物にプラス、土地の将来性を見る。いずれ上がるか下がるか？だよね。

そして、自分のところで管理会社を持っているので、客付け、メンテナンスなども全て値打ちにできる。

だから、不動産投資で外すことは少ない。

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あなた任せ、ディーラー任せのルーレットと違い、不動産投資は将来が読める。

全て、科学できるんだ。

一級建築士でなくても、建物の見方は学べる。管理会社を持っていなくても、良心的などころかそうでないかを見る目は養えるよ。勉強するだけだよ。

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では次に「ねじれ」を探す、というところに行こうかな。ねじれを見つけたら、もう、勝ったようなものだからね。

「ねじれ」はいたるところにあるよ。例を出してみるね。

10年ほど前、私は平先生と、ベトナムのハノイに行き、コーヒーチェーンを買いに行ったんだ。スタバみたいなイメージをしてください。

で、その時の店舗の家賃がほぼ東京と変わらなかった。当時、モスクワなんて下手したら東京より高い。

んで思った。

ベトナムと同じ？これはベトナムが高いんじゃない、、、

東京が安いんだ、と。

当時の東京の不動産は、ほぼ、今の半額だったんだ。

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私はベトナムのコーヒーチェーンよりも、東京のビルを買った方がまちがいなく割安であると思ったの。 

急ぎ帰国してビルを買った。当然「ねじれ現象」が起きてるから、市場は正常な状態に戻ろうとする。

だから、当時買ったビルたちは、ほぼ二倍近くの値段になった。

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現在でも、多少同じことが言える。海外旅行に行くと、日本の安さが目立つもんね。

これだけのインフラに治安、ある意味物価の安い日本は、やはり今、「買い」なんだ。

オリンピックが終わっても、一、二年下がり傾向にはなるが、まだまだ、安いよ。

（海外に出ればわかる。例えば今のバンコクは名古屋より高い。で、名古屋とバンコク、どちらが本来価値があるか？を考える。そうやって比べていくべきなんだ）

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そんな風に、まずは大まかに見る。例えば、名古屋や品川。これらはもう、リニアが来るのわかってるんだから、上がるさ。

だから、選択肢に入れる。

名古屋なんて、東京の郡部よりむしろ近くなるんだからね。40分で東京だよ。

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その後、もう少しミクロな見方に入ってく。これも例をあげるね。

例えば私は六本木に家を買った。もともと六本木ヒルズレジデンスB棟にいたのだけど、これは賃貸なので、いつまで払っても、自分のものにならない。もったいない、と思った。

だから森ビルさんから、隣の分譲棟を分けてもらった。

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今更、六本木ヒルズでもねーだろ、って感じなんだけど、実は別の情報がある。

森さんは現在の六本木ヒルズから、六本木交差点までの買収を、既に済ませてるんだ。

これは六本木第二ヒルズ計画。

今後森ビルは、現在開発中の虎ノ門ヒルズの工事が終わり次第、六本木第二ヒルズに着手する。

そうしたら？

ヒルズから、六本木交差点までのところ、全てが新六本木ヒルズになるんだ。

十年単位で考えれば、値段は絶対に落ちない、と言っていいだろう。

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話は変わるが、賃貸と分譲とどちらが得か？という議論はよくある。

区分マンションを買っても、将来値落ちするから意味がない、というロジック。

であれば「将来下がらない分譲」を買えば区分でも問題ない、ということになる。

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例えば私のマンションは2億で買って、すでに五千万ほど上がってる。かつ、第2ヒルズが出来るから、10年後でもほとんど下がらないと読める。

これなら、居住用の区分でも消費ではなくなると言っていいよね。

こんな風に、地域的な将来性は、ちょっと先を見るといい。

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毎月の収入が入る（インカムゲイン）を得ながら、下がりにくい（もしくは上がる、キャピタルゲインを狙える）物件を手に入れる。

つまり、何もしなくてもお金が入るが、売っても現金が目減りしない（もしくは増える）ように勝負する。

これが不動産投資においての最高の状態。

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ここまでが総則だよ。

基本的に私は短期勝負はしない。でも、冒頭に書いたようにこの先には「ねじれ」が来る。

消費税が決定した。私は延期すべきだと思うけど。で、11月から景気は低迷する。そこにオリンピック後の落ち込み、そして、スルガ（かぼちゃ）以降の貸し渋り。三拍子揃ってしまった。

物件によっては、暴落するから、、、

買い場が来る。
私も買うよ。
準備しようね。

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写真はラルクさんという人がウチのビルを見にきてくれた時のものだよ。「売って」と言われたので「やだ」と答えたよ。