わりとこまめに更新してる気がする。それだけヒマなのだな。
そういえば、不動産の話がとびとびになってた。今日は海外不動産にしょうっと。
ちょっと読むのが面倒だとは思うけど、説明から行くね。
不動産投資の目的は、大まかに分けてふたつあります。
ひとつは、転売目的、つまり買っておいて、値段が上がったら売る、というやつ。これを「キャピタルゲイン」と呼びます。
もうひとつは、家賃が入ってくるのを目的とする「インカムゲイン」。
何でふたつあるのか？というと、
「家賃の上がる傾向の国はキャピタルゲインになり」逆に、
「家賃の下がる傾向の国はインカムゲインになる」という感じです。
つまり、不動産投資をする際には、転売狙い（キャピタル）か家賃狙い（インカム）のどちらかを狙う、ということです。もっと細かいこともあるんだけど、まあ大まかに分けてこれでいいでしょう。
・・・
もし、今日買った土地建物が、明日には少しでも上がってる、となると、とにかく買っておけば、売るときは高くなる訳ですね。バブル前の日本はそうでしたね。
となると、自然、土地建物の値段は、高くなります。なぜなら、誰でも欲しいから。いずれ売ったら、儲かるのだから。家賃でいくら入ってくるか？そんなの関係なく、値段付けがされます。
なので、インフレ傾向の国では、キャピタル狙いの不動産投資が進みます。
・・・
逆に、今買って、この先売っても、そんなに高くは売れないだろう、と皆が思えば、不動産の値段は下がります。
で、ここで、本来の「不動産が儲けてくれる金額を元にした価値」の値段で取引されるようになる訳です。
例えば、ここにひとつの不動産があります。家賃が入ってきます。家賃をもらって、そこから税金を払い、銀行の金利や修繕費などを引いて、残る金額。これが、「その不動産が儲けてくれる」値段になります。
それらを元に計算した金額が、その不動産の「価値」になるわけです。読んで字のごとく、これを収益還元法と言います。
つまり、デフレ傾向の国では、自然に不動産の価値はギリギリ底値になり、インカムゲインが成り立つ訳です。
不動産が本来の価値まで下がるので安くなる、と言い換えてもいいでしょう。
・・・
キャピタルを狙いたいなら、新興国など、海外投資がいいです。
例を出すと、タイで２年前に起った洪水の後。このときが最高のチャンス、最安値でした。このときは、バンコク市内で、４階建ての連棟ビルが約７５０万円で買えました。来年も洪水はあるだろう、と日本企業はタイからの撤退を考えていました。
その後、洪水は起らず、かつ中国との軋轢から、日本企業はさらにタイにシフトして行きました。不動産価格はうなぎ上り。同じ場所を買いにいったら、円高も含め、１５００万円と言われました。
たった１年半で倍です。
バリの兄貴も、やはり新興国の不動産投資だよね。
今は、ミャンマーとかの不動産も注目されてます。古い友人の坂井さんがミャンマーで不動産やってるらしい（最大手だそうです）。またお邪魔してきます。
カンボジアなどで、一時期、不動産投資詐欺が横行したので、やはり信頼できる筋から買いたいものだね。
むしろ、いったん買ったらそのままおいといて、家賃で食べて行きたい、と思えば、インカム狙い。日本がいいでしょう。
・・・
本日の結論。
不動産投資をする場合は、キャピタル狙いとインカム狙いを分けて考えるべきです。
私の場合も、ふたつ分けてます。
キャピタル狙いでは海外。インカムは日本。
キャピタル狙いは、ある程度ギャンブル性もあるし、お金が寝てしまうので、私は小額で狙いますね。全財産をキャピタル狙い！ってやって、失敗したら終わりだから（勝つときも大きいけど）。
・・・
ハワイなども、キャピタル狙いで買ってます（アメリカは場所によってキャピタルが狙える）。でも、普段はホテルに貸してるから、多少のインカムもある訳です。
参考に内訳をいうと、トランプタワーの部屋は、ホテルに貸して月１５０万円ほど。でも、アレやコレや引かれて、残るのはわずか。１／３以下に減ってしまうの。
なので、インカム狙いだとアホらしくてやってけないの。
まあ、キャピタル狙いの場合は、あまりインカム値段にこだわらないのがいいですね。ハワイに投資したいけど、普段の利回りが・・・というのはお門違いだよ、ってことです。
・・・
めちゃ長くなって来たので、この辺でやめときます。
私としては、今の日本の「不動産投資のねじれ」を書きたかったのだけど、続く、ということで。
常に、「ねじれ」にこそチャンスはあるよね。
私は性格に「ねじれ」があるけどねー
でわー
写真は新興国の満員電車だよー
隣の兄ちゃんワキ臭いよー
きつかったよー
そういえば、不動産の話がとびとびになってた。今日は海外不動産にしょうっと。
ちょっと読むのが面倒だとは思うけど、説明から行くね。
不動産投資の目的は、大まかに分けてふたつあります。
ひとつは、転売目的、つまり買っておいて、値段が上がったら売る、というやつ。これを「キャピタルゲイン」と呼びます。
もうひとつは、家賃が入ってくるのを目的とする「インカムゲイン」。
何でふたつあるのか？というと、
「家賃の上がる傾向の国はキャピタルゲインになり」逆に、
「家賃の下がる傾向の国はインカムゲインになる」という感じです。
つまり、不動産投資をする際には、転売狙い（キャピタル）か家賃狙い（インカム）のどちらかを狙う、ということです。もっと細かいこともあるんだけど、まあ大まかに分けてこれでいいでしょう。
・・・
もし、今日買った土地建物が、明日には少しでも上がってる、となると、とにかく買っておけば、売るときは高くなる訳ですね。バブル前の日本はそうでしたね。
となると、自然、土地建物の値段は、高くなります。なぜなら、誰でも欲しいから。いずれ売ったら、儲かるのだから。家賃でいくら入ってくるか？そんなの関係なく、値段付けがされます。
なので、インフレ傾向の国では、キャピタル狙いの不動産投資が進みます。
・・・
逆に、今買って、この先売っても、そんなに高くは売れないだろう、と皆が思えば、不動産の値段は下がります。
で、ここで、本来の「不動産が儲けてくれる金額を元にした価値」の値段で取引されるようになる訳です。
例えば、ここにひとつの不動産があります。家賃が入ってきます。家賃をもらって、そこから税金を払い、銀行の金利や修繕費などを引いて、残る金額。これが、「その不動産が儲けてくれる」値段になります。
それらを元に計算した金額が、その不動産の「価値」になるわけです。読んで字のごとく、これを収益還元法と言います。
つまり、デフレ傾向の国では、自然に不動産の価値はギリギリ底値になり、インカムゲインが成り立つ訳です。
不動産が本来の価値まで下がるので安くなる、と言い換えてもいいでしょう。
・・・
キャピタルを狙いたいなら、新興国など、海外投資がいいです。
例を出すと、タイで２年前に起った洪水の後。このときが最高のチャンス、最安値でした。このときは、バンコク市内で、４階建ての連棟ビルが約７５０万円で買えました。来年も洪水はあるだろう、と日本企業はタイからの撤退を考えていました。
その後、洪水は起らず、かつ中国との軋轢から、日本企業はさらにタイにシフトして行きました。不動産価格はうなぎ上り。同じ場所を買いにいったら、円高も含め、１５００万円と言われました。
たった１年半で倍です。
バリの兄貴も、やはり新興国の不動産投資だよね。
今は、ミャンマーとかの不動産も注目されてます。古い友人の坂井さんがミャンマーで不動産やってるらしい（最大手だそうです）。またお邪魔してきます。
カンボジアなどで、一時期、不動産投資詐欺が横行したので、やはり信頼できる筋から買いたいものだね。
むしろ、いったん買ったらそのままおいといて、家賃で食べて行きたい、と思えば、インカム狙い。日本がいいでしょう。
・・・
本日の結論。
不動産投資をする場合は、キャピタル狙いとインカム狙いを分けて考えるべきです。
私の場合も、ふたつ分けてます。
キャピタル狙いでは海外。インカムは日本。
キャピタル狙いは、ある程度ギャンブル性もあるし、お金が寝てしまうので、私は小額で狙いますね。全財産をキャピタル狙い！ってやって、失敗したら終わりだから（勝つときも大きいけど）。
・・・
ハワイなども、キャピタル狙いで買ってます（アメリカは場所によってキャピタルが狙える）。でも、普段はホテルに貸してるから、多少のインカムもある訳です。
参考に内訳をいうと、トランプタワーの部屋は、ホテルに貸して月１５０万円ほど。でも、アレやコレや引かれて、残るのはわずか。１／３以下に減ってしまうの。
なので、インカム狙いだとアホらしくてやってけないの。
まあ、キャピタル狙いの場合は、あまりインカム値段にこだわらないのがいいですね。ハワイに投資したいけど、普段の利回りが・・・というのはお門違いだよ、ってことです。
・・・
めちゃ長くなって来たので、この辺でやめときます。
私としては、今の日本の「不動産投資のねじれ」を書きたかったのだけど、続く、ということで。
常に、「ねじれ」にこそチャンスはあるよね。
私は性格に「ねじれ」があるけどねー
でわー
写真は新興国の満員電車だよー
隣の兄ちゃんワキ臭いよー
きつかったよー
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