2018年5月24日木曜日

か◯ちゃの馬車

か◯ちゃの馬車、スマー◯デイズが破綻したね。そのおかげで、ス◯ガ銀行が槍玉に上がってる。

このあと、ひょっとしたらス◯ガ銀行は潰れるかもしれない。

でも、、、

なんかおかしーな、と思う。今日はそんなお話。


・・・


まず、最初に、スル◯銀行の肩を持つつもりは一切ない。スル◯とはお付き合いもないし、この先も(たぶん)ない。


水増し、私文書偽造も、決して良くない。犯罪だからね。また、投資した本人も自己判断。買った人にも当然ながら、責任はある。


でも、これらはこの後、大きなしっぺ返しとして、自分たちに返るだろう。大きすぎるペナルティが待っている。だから、ここでは触れない。


・・・


私が言いたいのは別のこと。


この問題、一番悪いのは、、、
スマー◯デイズじゃねーの?


・・・


スマー◯デイズがちゃんと運用してれば?もしくは、こんな運用益の指標を出してなければ?


こんなことにはならなかったのじゃない?


・・・


もし、私がシェアハウスをやってたとする。


別段、水増ししなくても、ちゃんと融資は出るよ。


じゃあ、問題ないか?というと、そんなことない。水増しした人たちと同じことになってる。


2億近く、溶かしてたんだもん、やってたら。


水増しと、運営は別だから。
スルガどうこう、関係ねーよ。


・・・


問題の一番根本は「30年のリース借り上げ」ができて、かつ「(言わば)勝手にリース料を変更できる」ことにあるのよ。


この問題の根本原因はここだよ。


・・・


一括借り上げは怖い。


リース会社、管理会社のいいなりになってしまう。


また、その金額を変更する業者には、なんのペナルティもない。大家さんにとっては死活問題だと言うのに。


ここを解決しなきゃ、スルガだけ追い詰めても、意味ないって。


・・・


私たちが、ビルオーナー、または大家として家賃をあげてもらうときは、ちゃんと基準がある。いくらでも好きにあげれるわけじゃない。


でも、サブリース屋は値段を自由に下げれる、としたら、、、


こんなん、あかんやろ。


弱者救済のために、家賃を勝手に変えてはならないのなら、サブリース代金もそうするべき。


・・・ 


もし、今回の件、

「サブリース代金は景気に沿った順当な値段でないと変更はできない」

という決まりさえあれば、こんなことは起こらなかった。


・・・


何を隠そう、私のところにもこの「か〇ちゃの馬車」シェアハウス運営の話は来た。


ほとんど第一号店に近かった。


利回りは良い。でも、建築費が異様な値段。本来の倍以上の坪単価だった。


魅力的なのは、利回りだけ。


それが崩れたら全てアウト、というのはわかった。

(これに設定されてる建物は、次に転用できないタイプ。どうしようもない)


私には、不動産投資のプロ中のプロであり、兄弟分のような友人たちが何人かいる。桑原ちゃんに瀬古さん。彼らがアドバイスをくれる。さらに彼らの友人でシェアハウス運営と販売をやっている人もいる。また、FBでもアドバイスくれる人もいた。


で、かぼちゃから手を引いた。


・・・ 


もう一つ、問題があったのだけど、イヤらしい話なので、ここには書かない。


何にしても、私はたまたま、回避できた。だから、助かった。


でもさ、本来おかしい。


サブリース代金が変わらず、かつ、継続してたら、一般投資家は、、、


今でも、一切困らなかったはずだよ。


・・・


スルガも悪い。
一般投資家の責任もある。


でも、最初にサブリース代金による利回り、収益を謳ってた価格設定がおかしいんじゃん。


この物件に対する、根拠自体が違うんじゃん。


商取引なので、詐欺とは言わない。でも、かなり、近いイメージがある。


・・・ 


何より、サブリースが値段を自由に左右できる、また、その保全をしない、そんな行政が悪いと言えると思う。


・・・


スマー◯デイズが詐欺行為を働いた、とは言わない。


ただ、もし、、、

もしだよ。


仮定の話として、こういうことをやることは可能だよね。


1、サブリース代金を高く見せ、収益があるように見せかけ


2、それにより販売を促進し


3、物件販売費用で儲けまくり


4、利益を建築費に移し


5、その上で運営がうまくいけば良し、ダメならサブリース代金を変更し


6、さらにダメなら破綻させる


というのは、可能っちゃ可能なんだ。


利益は?建築費で、倍以上得てるのだから。利益はトンネルに移動さえすれば、潰しても確保できる。


って、絵図を書けなくもない。


・・・


こういったことを防ぐのはカンタンだよ。行政が制限をつけるだけでいい。


もし、サブリース代金に法的な縛りがあれば?


例えば、サブリース料を変更するには、ある程度の根拠が必要とか、サブリースする会社は潰れないよう資金の保全が必要とか。もしくは、潰れないような会社の経営状況を見せなきゃなんないとか。


そうすれば、この問題は発生しない。というより、元々存在しえなかった。


顧客も、保全のないスマー◯デイズには頼まなかったろうし、何より、最初から、あんな利益設定を組もうとしなかったはず。


そうすれば、スルガもあんなことしなくて済んだ。


・・・


こういう問題って、かぼちゃの馬車だけではないかもしれないよ。


別の会社でも、同じように「サブリース代金を勝手に変更されて」困ってる人、多いんじゃないかな。


・・・


法改正を望む。 


サブリースを謳う業者に、縛りを。


でないと、一般消費者(ビルだって、顧客対象は一般消費者だよ)は安心して、買えないよ。


ほとんどのアパート経営者って、一般の方なんだからさ。守ってあげなきゃ、だよ。


・・・


ある意味、私たちのように資金調達が容易なものから見ると、これから物件価格が下がるので、買い場が訪れる、とは言えると思う。


・・・


確かにこの先、チャンスは来る。


でも、なんかスッキリしない。


不動産価格が上がると、国の経済も良くなる。国自体の価値が上がるんだ。そちらの方がずっといい。


サブリースに法整備を。
この国のために。


・・・


写真はネットから拝借しました。まずければ教えてね。

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