不動産の話 No.0950

さて、続きだよ。（長いよ）手前ミソですが、私は不動産について、多少なりとも語る資格があるのではないかと思います。

いちおう、一級建築士で宅建士、んで、建築会社を6社、ビル管理会社を2社、不動産投資収益会社を2社、所有しています。わりと日本でも希少な1人なのではないかな？

なので、少なくとも、テレビでよく見るどこかの経済評論家よりはプロと言っていいでしょう。

まあ、偉そうに言ったけど、実は「コツ」というのはアホみたいに簡単。当たり前すぎて面白くないかも。だいたい、物事って、概ねシンプルで、基本的なものなんだよね。

ボクシングで言えば、左を出せ、前に出ろ、なのよ。

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さて、結論から言うと、気をつける二つとは、

①最高の「場所」を優先する
②スパンを10〜20年で考える

アホみたいでしょ？
不動産なんて、これだけです。

少し、具体的なToDoを書くね。

あ、収益ビルのコツではないからね。あくまで個人の区分所有だよ。

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◼️長期視点で最高の場所を買う

森ビルさんの例の通り、目先の上がるだろう下がるはあまり考えなくていいです。二年後の経済クラッシュなんて、読めないのです。

でも、10年単位で緩やかに考えるとあまり予想は外れません。マクロで見るのです。

例えば、リニアが来ることはわかっているのです。なので、品川駅徒歩圏内もしくは至近などは値段が下がりようがないのです。だから、外しようがありません。ローンが進む頃には、むしろ高騰しているでしょう。

品川駅周辺はそこそこ高いけど（都内で言えばそんな高くない）、名古屋リニア駅関連ならば、まだ安かったりします。狙い目です。

値段は張るけど、3A1R（青山麻布赤坂、六本木）はバブルが弾けようがそんなに下がりません。まあ、同じ意味で、都内の山手線の内側はほぼ心配ないでしょう。オリンピックで下がるのはその外側です。

◼️地方都市はどうする？

日本規模で考えると良い悪いを選びやすいけど、地方都市の人はセカンドハウスでもないと難しいよね。だから、地方都市の場合は、その都市の中で一番良いマンションを買いましょう。

例を挙げると、私は各社の社長に社宅として、その居住する都市の一番良いマンションを買ってます。東京でいえば六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズ的な。

例えばお父ちゃんなどは、その会社のある地方の、一番高い超高層タワーマンションの高層階にドーン！と住んでます。

普段から使えて、かつ、何かあった時には潰しが効くんです。場所によってはむしろ値上がりしたりと投資価値もあります（リニア沿線もいいし、都市部の売り出し第一回抽選などは、三年ほど後で転売が必勝パターンですね）

◼️そんな予算がない場合

いい場所を買えというのはわかった、でも高い。そんな予算のない人間はどうしたらいい？

その場合は駅近で最高の場所にある中古の古いのを狙ってください。のちにリノベすれば売れます。

旧耐震問題については、私は今後、ある要件を満たせばドラスティックに解決する時が来ると考えている一人です。これは説明してくとまた長くなるので端折ります。何かの機会に書きますね。

つまり、場所は生涯変えられない、でも、建物はなんとでもできる、という感じかな。

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これで外さないです。

大規模開発は、ちょっと調べればすぐわかります。詳しくは市役所にでも聞いてください。

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私は、六本木の森ビル管理物件を買いました。さて、ここは第二ヒルズ再開発の真横です。

第二ヒルズは、この虎ノ門開発の後、実行されます。

なんでわかるか？

すでに買収が済んでるからです。

これで、20年後、下手したら高くなってます。建物？六本木ヒルズと一緒に建てたから、ある程度年数は経ってます。だから、すでにリニューアルは済んでます。問題ないんだよね。

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なので、自分の例で行くと、個人用の区分所有は、六本木（第二ヒルズ計画区隣接）、品川駅至近のタワマン、名古屋に御園座タワー（まあ、名古屋で一番いい）、京都は三条大通り沿いなどです。これらは下がらないと思っています。

ハワイはトランプだね。これはそんなに上がらない（でもワイキキは下がらない）。あとは各社のある、各地方都市に区分があるよ。まあこれ以上書いてるとキリがないのでこんな感じ。

（区分以外のビル、つまり収益ビルも東京、名古屋が多い。あと、地元とか札幌とかだね）

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不動産に掘り出し物はありません。

なぜか？私たち業者が先に抑えるからです。素人の方の手に入ることはありません。

しかし、業者には弱点があります。森さんとこみたいに、長期の視点、長期の投資ができないのです。

すぐに売って利益にしないといけないのからです。なので、リニアが来るからと、10年20年寝かすなんてことは業者にはできません。

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その代わり、素人さんが自己使用で使うなら話は別。

普段使いして、年数が経ったら価値が上がる（少なくともあまり減らない）、という狙い方ができるのです。上がらなくても、下がらなければいいのです。

しかも、素人さんには最強のローン、住宅ローンがあります。このメリットはまたいずれ。

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駆け足で話してしまったので慌ただしかったかな。気をつけることはシンプルだけど、実際の都市別ToDoなんかは、本一冊必要になるね。

でも、「区分は買うな」「住宅ローンは負債だ」とかいう十把一絡げの嘘に振り回されないでほしいだけなのよ。

要は買い方。人間と同じで、不動産もいいやつ悪いやつあるのよ。

いいやつ選んで買うなら、ちゃんと価値は残せるのよね。

あと、実際は古くなって価値が下がっても、住める。子供に残せる。メリットはあるんだよ。

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写真は夕暮れの六本木。上がるとか下がるとか言ってるけど、ぶっちゃけ、上がらなくてもここに住むよ。

名古屋、大阪、千葉、湘南と、いろんなところに住んだ。NYにも住んだ。ハワイ、バンコク、世界中いろんなところに家を持った。

でも私は、一番この街が好きなんだ。最後はここで死ぬ。好きだから選ぶ、それも王道だよ。