2013年1月8日火曜日

中国投資だよー

上海は寒いよー

珍しく雪が降りました。ちなみに、私は昔上海や広州には何度か来てはいるのですが、どうやら冬は初めてだったようで、こんなに寒かったっけ?って感じです。

今日は海外不動産の話。


私は昔、10年以上前、浄水器と家具を上海、広州から輸入していました。

そのころの上海は、とにかく建築ラッシュ。ここあそこでビルが建ち、毎晩、徹夜でコンクリートを打ち続けていました。

北京オリンピックまでは絶対下がらない、と言われた当時。実際に、当時に不動産を購入した人は、一代財を成したと言われています。


私も、当時、一緒に行ってた寺田お父ちゃんと、「これは上がる。絶対上がる」と二人で口を揃えていました。

当時の私たちは、、、

不動産を買うお金はある。でも現地との繋がりが無い。買いたいけど、買えない。儲かることはわかってるけど、手が出せない。そんな状態でした。



・・・



海外で不動産を持とうと思ったとき、いろいろ必要な条件があると思います。


もろもろありますが、中でも一番大切なものは、現地との人間関係です。私が必要と思っているものはふたつ。


一つは、現地とのグリップの強い日本人の存在。そして、もう一つは、日本語を完璧に理解した、現地の人の存在。

そして、この、、、

ふたりがいかに信用できるか?
これだと思います。


おおよその国で、日本人は直接不動産を購入できません。なぜなら、地価の安い国は、外国人の購入を許すと国ごと買われてしまうからです。なので、外国人による不動産の購入には、いろんな制限をつけています。


現地の名義にしたり、現地との合弁会社の所有にしたり、国によって違えど、なんだかんだ、「現地の人の存在」がなってきます。

10年前は、私はそれを持っていなかったのです。だって、値上がりどうこうよりも、騙されたりした方が損害大きいからねー



・・・



ここで、中国が投資対象かどうかについて考えてみましょう。

10年前の上海なら、投資対象として最高だったでしょう。北京オリンピックが終わった今はどうか?(まあ、今でも、「賃料の上がる傾向」という意味では日本より数倍いいんだけど)


ドラスティックな上がり方はしないでしょう。でも、私は、中国の一人っ子政策はそのうちなくなると思います。すでに、条件付きで、二人目の出産は許されて来ています。


中国に取って、また、中国人にとって、一人っ子政策はかなり大きな意味を持ちます。子供が二人以上欲しいという親はたくさんいます。まして、なにより、今の日本のような高齢化社会を招くことは必至。つまり、逆を言えば、中国は、「一人っ子政策をやめれば、将来の働き手はある」ということなのです。


こういった流れは通常止められないので、数年以内に、事実上の一人っ子政策はなくなるだろうと私は踏んでいます。


すると、 中期的将来でも不動産の価値は上がるだろう、という見立てです。
(それがなくても毎年かなり上がってるけどね)


で、私の狙いは、上海でなく、地方都市。日本で言えば、東京ではなく、名古屋くらいかな。

話が長くなって来たのでこの辺にしとこう。その都合でまた続けるよ。



・・・



私は、投資の際に、短期的なモノの見方は避けます。できれば、中長期に向けて計画を練ります。


私のセオリーでは、短期投資は運に作用されやすい、中長期は見立てが勝つ。そう思っています。可能な限り勝つギャンブルがしたいので、私は中長期で投資を組んでいます。


10〜20年単位で計画を組んだ方が、ミスが少ないのです。


一時期日本円は「50円まで行く」とか言われていました。ひょっとしたら短期的にはそう言うこともあったかもしれません。でも、実際のところ、一ドル50円では、アメリカとの生活バランスが悪すぎます。ハンバーガーが50円で食えるの、変だもん。


で、中長期で見れば、かならずハンバーガーは100円になる時が来るのです。こういった感じ。


・・・


ちなみに、ブログやFBでも記事にしたのだけど、去年の6月頃にハワイでマンション買いました。あと、香港ドル現金。日本円に戻すと為替で損するから、そのまま香港ドルで持ってたの。


全部で、76円のころに1億5千万円ほどドル建てに替えた形です。

今は88円。


12円の差額なので、ざらっと1800万円程度儲かったってことかなあ。もし100円まで行ったら(多分しばらくは行かない、数年後だね)、3000万円くらい?


でも、あくまで短期目的ではないので、売らない(し、日本円には替えない)けどね。なので、儲かったって言っても、机上の空論で、「今売れば儲かる」というだけ。


で、実際、売っても(替えても)半分くらい税金で取られるからね。つらいね。


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写真は小園さん。小園さんは不動産をしている訳ではないけど、何かあったら相談できる強い味方です。こういった、「人」こそが、最大の財産だね。

3 件のコメント:

  1. 廣田様、

    本日も「こやしぶろぐ」を訪問させて頂きました。

    上海の不動産投資ですか。

    そういえば、友達のモロッコ人が最近しきりに中国の不動産投資の話をしていました。

    私は、不動産投資は無縁なのですが、彼の話を聞いていると「投資」には
    個人の適正、言い換えれば、明らかに生まれ持った才能が大きく作用しているように思えます。

    そういう意味で、大陸を舞台にビジネスの醍醐味、不動産投資を展開されている廣田様は明らかに「金龍」だと思います。

    ここアルジェリアでは、1988年から始まった内乱以前は社会主義の
    政体だったのですが、多くの外国人が比較的簡単に土地を所有することができていました。

    勿論、現地人名義なのですが。特に、首都アルジェ近郊の沿岸部は、欧米人がコンドミニアムを所有していて、特にフランス人にとっての避暑地だったのですね。

    非常に格調高いヴィラが立ち並びプライベートビーチが点在していて、
    欧米人アーティストが頻繁に来訪し、ライブをやっていました。
    質の高い魚料理を食べさせるレストランや、バル(ディスコ)、ベリーダンスを披露する
    ナイトクラブも数多くあったのですが。

    社会主義でありながら、不動産投資が熱い時代でしたが、1988年から勃発した
    内乱で、40万人が殺され、やがて世界で有数のテロの巣になっていました。

    風光明媚な沿岸部は破壊し尽くされて、多くのフランス人、イタリア人、特にプレス関係の人間が集中的に襲われ殺されました。

    自由主義圏になった現在では、逆に以前のようなナイトクラブとか質の高いレストランはすっかり消え失せ、時代が逆行したうように思えます。

    一方、社会主義時代に、石油や天然ガスをオランダのスポット市場へ横流しして、
    着々と外貨を貯めて準備していた一部のアルジェリア人達は
    今や欧米に住んで投資事業で財をなしているようです。

    ちなみに、フランス語で賄賂のことをPot de Vin([ポ・ド・ヴァン]=ワインの壺)
    と表現するのですが、最近(2005年)、アルジェリア東西高速道路の建設入札で西側半分を中国企業、東側を日本のゼネコン・コンソーシアムが落札しました。

    その時、中国企業が取ったアルジェリア側への懐柔策がお馴染みPot de Vin。

    広範で高価な土地を、アルジェリア道路公団局長(軍出身)に貢いだのですが、それが発覚し、一網打尽にされました。多分、土地の名義人が暗躍していたのでしょう。

    現在は、Domain([ドメン]=国家土地政策局)が総ての土地を管理し、そこに個人所有の為の地籍を設定するわけです。ちょっと複雑ですね。農地の場合には、Domain([ドメン]が農地政策局経由で一般農民に耕作権を与え農業に従事させているのです。

    例えば、2008年当時、高速道路の為の最初の線引きをブルドーザーで行なう際、ある日突然、農家の庭先にブルを持ち込んでいきなりサイトクリーニングするわけです。

    農家の人たちは驚愕ですよね。
    つまり、たとえ自由主義になっても、土地は行き着くところ国家の管理なんだと言う考えが根底にあり、何をしようが勝手だ、これは国家事業なんだ。と国側の強権な態度。

    農民側は農民側で、つい数年前まで銃を持って戦った歴戦の強者揃いで、農具を武器に現場作業の日本人達を取り囲むわけです。

    それに対して道路公団側がマシンガン武装の軍や憲兵隊を擁して農民達を威嚇。

    土地に対する扱いでこうしたトラブルが頻発していましたね。

    ここ北アフリカでは唯一のリゾート地として不動の地位を築いていたチュニジアが倒れ、
    多くの投資家が泣いたと言われます。アルジェリア、モロッコも非常にリスキーですね。

    廣田様、
    今日もありがとうございました。

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    1. tokkuさま、いつもありがとうございます!
      非常に興味深いお話ですね!
      是非機会をみてFBでシェアさせていただきます!

      ちなみに、私は今回は不動産の投資は見送りました。またいつか中国でする可能性もありますが、改めて見てみようと思っております!

      でも、さすがアフリカ、こういうところで仕事をする日本人はホントすごいですね。tokkuさまもそのお一人、尊敬いたします!

      また是非現地情報楽しみにお待ちしております!

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  2. 不動産投資の話、参考になりました。

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