2013年7月2日火曜日

ねじれ②

昨日の続きだよ。「ねじれ」の話ね。また長いし読みにくいけどごめん。

例えば、「明日お金がいる。なので、この物件を相場の半額でいいから買ってほしい、そのかわり現金を今すぐ下さい」という話があったら、これってわかりやすい「ねじれ」状態だよね?

同じように、「本来なら100円の土地を、持ち主が(勝手に)50円と思ってるから50円で売りに出した」ってパターンがあれば、これも「ねじれ」だよね。

さて、、、
結論から先いっちゃいます。


日本の首都であり、世界有数の巨大都市である
この東京都内の不動産は、
他の世界的都市の不動産価格と比べて、、、

異様に安すぎる、ということです。


本来なら、もっと高くても良い(東京の)物件が、持ち主たちの勘違いによって、安く売りに出ている、という状態でした。

これが結構長い間、続きました。

夜に女性が一人歩きできる、地球唯一といっていい国の首都。治安最高、こんな全てのインフラが整った、世界屈指の都市の、一等地にある物件が、インカム狙いの計算で成り立つなんて、、、

ねじれ以外の何者でもありません。



・・・


東京。

ひとくちに東京たって広すぎますが、都内、しかも一等地港区、渋谷区、新宿区。(以下、「東京」という場合、「東京都内の一等地」と置き換えて読んでね)

それら東京の一等地は、安すぎるのです。


以前、ベトナムでコーヒーチェーンをやろうと、平先生と物件を探していた頃。とんでもなく高い。ぶっちゃけ、東京と同じ、ひょっとしてそれ以上の賃料が必要でした。

タイのバンコクでは、1LDKのコンドミニアムが、数千万円します。しかも中古。一ヶ月、賃料が20万円。びっくりしませんか?港区とかわんねー。

NYなんて、感覚的に、東京の倍ですね。ころっと。


・・・


日本は、いまだ、デフレから抜け出せていない状況です。本来はもっと底力があるにもかかわらず、日本国民自体がそれを知らない。国民みんなの「意識」がこのお値打ち状況を作り出してしまっています。

結果、日本においての商品価値は、異様に安いのです。

モノと比べて、何でも安い。
生活指数が安いのです。

牛丼は、エアコンの効いた部屋で、ちゃんと椅子に座り、炊きたてのご飯に牛肉のせて、200円くらいで食べられます。ファミレスもしかり。安過ぎ。

しかも、そこは日本。ファミレスだろうが、サービスは海外の一流ホテルと比べて負けてないところも多いです。

余談ですが、私は、パリの”ザ・ホテル”リッツ(リッツカールトンじゃないよ、ホンマもんのリッツね)のレストランのサービスに対して、赤坂のココイチのサービスは遜色ないんじゃないか?と思います。


レストランの施設やサービスも値段だからね。

ハッキリ言って、、、そういった条件全て入れたら、、、
コストパフォーマンスにおいて、日本のものって、ほとんど何買っても世界最安値じゃないですか?


・・・


実はこの数年間、、、
土地建物もしかり、だったのです。

だって、下手したら、タイの屋台よりも、日本で食う方が安いもん。
そして、こういった世界最安値のメシ屋ですら、家賃払えてる訳ですよ。

しかも、その安い家賃を根拠に計算して、ちゃんと元が取れる値段で売り買いされていて、、、

前回の記事でお話しした、インカム狙いが、都内一等地において、十分狙えた訳です。


・・・


ずっとそうだった訳ではありません。

バブルの頃からずっと、都内港区などで、5%以上の利回りなど存在しませんでした。5%以上の物件が出たら、猫も杓子もすぐ買いました。むしろ、東京クラスの世界的都市なら、当たり前の話です。

しかし、、、

この数年、ずっと、8%がひとつの基準でした。ほぼ、倍。本来がどうかは知りませんが、不動産なんてダメだーと思う人があまりにも多く、その辺りの値段で推移していたのです。

これ、世界的にみて、異常。

(利回りについてだけど、何でも利回りで判断するのは間違いだよ。売るときに強い場所は利回りが悪くても売れるので自然悪い側になります。都内、特に一等地では、利回りはかなり少なくても売れるということです。逆に、田舎へ行ったり、売れにくい場所であればあるほど、利回りは良い側に振れます。でないと誰も買わないから。前回のキャピタル、インカム記事を参考にしてね)


まあ、とにかく、この数年間、この東京には、確実に「ねじれ」が存在していたと思います。それがまず今、どんどん値上がっているという感じ。


・・・


まだ話は終わってないのだけど、ここで、ちょっとご注意ね。

で、最近、アベノミクスとかのお陰で、不動産も加熱してきました。なので、今日の記事は「東京は安い、すぐ買え、さあ買え、もっと買え」というものではありません。

すでに加熱したこともあり、おトクでない物件もバンバン出て来ています。

つまり、この「ねじれ」がすでに解消され、逆側にねじれていることもある訳です。

フェイスブックですべてをお伝えすることなど決して無理なので、私からの情報を鵜呑みにして飛びつかないようにしてくださいね。


・・・


私がこういった情報をお書きするのは、単にブログやフェイスブックにてお知り合いになった方々にわずかでも役に立てばと思っているだけのことです。不動産投資を誰かに勧めてお金をもらうビジネスをしてるわけではありません。


「ああ、実際の不動産投資家はこういうこと考えたりしてるのか」という風に、参考程度で見ていただけると幸いです。


実際の不動産投資家は、決して自分の投資の内容を話しません。だって、何のトクもないもん。たぶん、聞いたことないんじゃないかな。

そういう意味では、結構珍しいかと思います。

ちなみに、私の場合はあくまで本業は別にあるし、これは趣味みたいなもんだから。


・・・


ということで、、、

ふーん、じゃあ、東京は安いのか。で、東京のどんな物件がいいの?と言われる方に、次は、私の場合の東京においての投資の基準にいきますね。

今加熱してるって言うけど、それはまだ間に合うのか?今現在も「ねじれ」は存在するのか?ってところも必要だね。

でも、こういった話って、だんだん専門的になって読みにくくなってくるかな。別に不動産ブログじゃないんだし。フェイスブックとは目的が違うような気もする。


とりあえずいっか。


あまり専門的な不動産投資ガチガチではなくて、片手間にというか、できる限り手元資金を無しで、小さくてもいいから時間とともにちょっとだけ儲かるといった物件の探し方、買い方とか、、、

つまり、「主婦がお小遣いでできる、ほんわかゆるゆる、ノーリスクな不動産投資」みたいなのをいつか書いてみたいね。


写真は、反政府デモだよ!面白そうだったから参加してみたよ!そのうちまた軍隊が出るのだろうか。でも、日本はこんなのないもんね!治安いいもん。ほとんど同じ値段っておかしいよ。



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