2014年12月21日日曜日

不動産投資あれこれ



不動産の話だよ。さっきの自慢話だけで何も学びがないと申し訳ないので、少し書いてみようかな。一般論だからね。
 
まず「不動産投資で儲けよう」というフレーズを良く聞きますが、それにのっかってくとおおむね失敗します。カモを誘うときの言葉なので、気をつけてくださいね。くわっくわっ。
 
成功法則なんかで「このノウハウを買うと儲かる!」というのと同じです。儲かるのはそれを販売している業者だけです。平先生の記事でも標語がありましたね。「儲かるよといってくる人間だけが儲かる」。これは事実です。
 
でさ、「声をかけて来る人間が一番儲かる」というのはこの場合の不動産投資も同じなのですが、、、
 
やり方によって変わってきます。
少しその辺を書きましょね。
 
・・・
 
大切なことが、まず、不動産投資は「あまり儲かるものではない」ということです。通販大家さんの金森さん(多分日本で顧客が一番多い)も著書の中で「不動産をうまくやりくりして、最高で一億円あたり100万円の純利益が残れば成功」というのを見たことがあります。とても正直な人なんだな、と思いますね。
 
つまり、例えばあなたが1億円の不動産を持っていたら、賃料から固定資産税、メンテナンス、その他税金などを引いて、、、残るのは100万円、ということです。
 
・・・
 
え?そんだけしか儲からないの?じゃあ、意味ないじゃん。と思われるかもしれませんね。
 
ちなみに、今回私は地価の値上がりで儲かりました。でもこれは幸運のようなものです(実は少し狙ってはいたけどね)。私も、東京以外の地域のビルは、そんな値上がりしていないよ。値上がり期待の購入は、あまりお勧めは出来ないね。予算に余裕があればいいと思うけど。
 
じゃあ、まあとにかく、どうしたらいいか?
どうすれば不動産投資で儲かるのか?
 
これが、人によって違うのよ。
いくつか行くね。
 
①会社が儲かっている人
 
例えば、会社が儲かって、税金たっぷり払わなきゃいけない。そういう人は、築古の物件を買うと原価償却が狙えます。例えば50年経ったRCで、地価が強いところだと、10年で償却できるし、実際の売買価格(実質価値)は下がらない。まあ、売ったときは利益になるので税金はいるけど、業績が落ちたときの保険にもなるよね。ということで、償却狙いが可能。
 
②元々資産が多い人
 
元々資産が多く、相続が大きくかかる人は、タワーマンションを区分で買うといいです。タワーマンションは土地比率が小さく、相続の際の評価が少ないのです。つまり、実質価値は1億円なのに、相続評価は2千万ということもあるわけ。これで8千万円税金に影響しますね。都内のタワーマンションの値段が強いのはこういう理由もあるんだよ。
 
③サラリーマンの人
 
サラリーマンの人は、毎月の収入がちゃんとあるのだから、むしろ小さい物件でも利回りが高ければ、どんどんわらしべ長者みたいに大きくしていけばいいよね。その場合も所得税と申告のバランスを見ながら行くのが大切です。収入が上がれば借り入れも大きくできるから。この場合、もっとも大切なのは、インカムゲイン(毎月の家賃収支)ということになるよね。できれば利回りの多い、土地比率の高い一棟ものがいい。基本、利回りの鈍い区分所有は向かないと思う。管理会社も選びたい。まあ、本業をおろそかにしないようにね。不動産で食べるようになるまでには時間がかかるから。
 
比べればむしろ上の1、2ふたつは全体のバランス自体がポイント。組み合わせたりね。
などなど。
 
・・・
 
まあ、あれこれ書くと多すぎてほん一冊になっちゃうので、この辺でやめます。
何がいいたいかと言うと「わりとややこしい」ということなのです。
パターンが多いのです。
 
その人の属性(収入とか、もろもろ)と、その物件の特性など、複雑な要素をうまく組み合わせて、最前の方法を狙っていく。そうすれば儲かるよ、ということなのさ。
 
なので、これから不動産投資をやろうとする人は、、、
 
① とにかく本を読む。
② 信頼できる業者を見つける。
③ 普段から不動産の値段を知るため、ネットで毎日相場を見る癖をつける
 
番外 サラリーマンの場合、できるかぎり申告収入を上げておく。経営者は会社の業績を上げておく。共に「借り入れしやすいように」。
 
これが大切だよ。
 
・・・・
 
信頼できるパートナー(業者さん)といえば、私がいいなと思うのは、赤羽さん、峯島さん、通販大家さん。後は個人の方々(名前出したらまずいかな)。他は知らない。だよおん。上の人らは信用できるよ(ちなみに、何かあっても責任は取れないけどね)。
 
余談だけど、銀行とかの投資系が持って来る物件なんてクソみたいなもんだからね。
 
つねづね、上の人たちのメルマガなども取って、知識をあげようね。知識と仲間、それだけが不動産投資をうまく行かせるコツだよ。
 
私が不動産をやるのは、私自身が建築士で建物を見れるということもあるけど、、、
 
やっぱ好きなんだよね。
 
だって、ビル持ちって、なんかかっこいいと思うもん。
オレって、もともと貧乏人だからさ。
見栄っ張りなんだよおぉん。
 
Jojo式に言うと「おらおらおらみえみえみえ」って感じ?話がずれたな。
 
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もし「ああ、オレもビル持ちになってみたいな」と思う人、あなたもやってみてよ。必要なのは、知識を得ようとする努力と、コツコツ買って増やしていく地道な行動なのさ。
 
そしたら気がついたときにはビル持ちになってるよ。
 
ちなみに、私はこのようにお勧めをしてるけど儲からないからね。(だって売ってないもん)なんで、これらの話しは多少信用してもらってもいいかも。
 
でわー
 
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追伸
 
余談だけど、ウチの社長連中には皆ビル持ちになってもらうようにしてるよ。各々の会社でビル買って、退職金の際にあげるのさ。そうすれば、ビル代は店子さんが出してくれる訳だから、会社は痛まない。しかも、引退してからでも社長連中には年間2〜3千万円の収入が続く。誰も損しない。いいでしょ?

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