2012年5月30日水曜日

なぜ、ハワイの不動産は値下がりしないのか?

「ハワイの不動産は値下がりしない」

「日本の不動産は値下がりするが、海外では値下がりしない」

「海外では、一度建てたらリノベーション(改装工事)して
何十年でも持たせる」

などなど・・・

そんな話を聞かれた事はないでしょうか?

今日は、そのお話です。


・・・


日本では、建物が古くなったら、すぐ建て替えます。
海外では、100年以上建つビルなんて当たり前。
(エンパイヤステートビルも100歳以上だったと思う)

さて、最初、私はこう思っていました。


☆海外(欧米)は「石」の文化 → 半永久的

☆日本の建築物は「木」の文化 → 定期的に建て替える

そんな習慣の違い、という考え方です。

でも、、、

どうやらそうではないようです。


・・・



なぜ、ハワイの不動産は値下がりしないのか。

ハッキリ言って、、、

その理由は、、、


「規制」


です。

「規制」が、年を追うごとに、
厳しくなっていくのです。


・・・


たとえば、ハワイの場合、
今現在建っている建物を壊した場合、
同じものは決して建てられません。

つまり、どれだけ新しいビルを建てても、
容積(まあ大きさ)が小さくなるので、
収益は減るのです。

いまなら100室あるビルも、
建て替えたら80室。

そのまま改装すれば、100室の部屋が残る。

となれば、誰も建て替える事はありません。

(詳しい話をすると、日本のように面積で容積を替えないので、
地上げも起りません。メリットがないのです)


・・・


ワイキキのビーチ沿いに建つあるホテルは、
50年経った今も、値段はうなぎ上りに上がり続けています。

もし、そのホテルを一度壊したら、、、

そこには一切建物を建てる事が出来ないのです。
(ビーチに半分飛び出しているため)


・・・


つまり、建物を壊して新しく建て替えるメリットがない。

これが建物が古くなりながらでも使い続けられる、
一番の理由です。


・・・


ちなみに、いくつか他にも理由はあります。

・新築の許可がでない、(建てられる)土地がない(都市計画ですね)
・地震がないため、建物自体の老朽化はあまり関係ない
(NYは100年以上のビルばっかりです)
・リノベーション慣れしているので、それでもあまり苦にならない
(ちなみに日本人は新築好き)

などなどです。


・・・


今回、リーマンの後、値下がりしなかった(わずかだった)場所は、
アメリカ国内で、1位がマンハッタン。2位がワイキキ。

マンハッタンは猫の額程の土地も空いてないです。
ワイキキも、既にもう建てられる場所は皆無に近いです。

なので、今回のトランプタワーの前は30年近く新築がなかった、
こういうわけです。

でわー

次はローンの話です。
もうこの話題、みなさん飽きてきたかな・・・


土地が空いてそうでも、ここは軍の公園です。
なので、建てられないです。


ここはアラモアナの近く、カカアコ。
ここならまだ建てられるよ!

4 件のコメント:

  1. 廣田さま

    ん~んんんんん、とってもインタレスティング!

    >もうこの話題、みなさん飽きてきたかな・・・

    ↑↑↑

    飽きてません、飽きてません!
    もっと知りたいっ!!
    もっとガンガン聞かせて下さい!!!

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  2. 廣田会長

    『規制』

    明快な回答をありがとうございました。
    『すっきり』としました。

    海外不動産投資、ずぶの素人が小資本
    で損をしない確立が一番高いものは
    何か、その理由等を教えて頂けません
    でしょうか?

    このシリーズ、当方は興味津々でもっと
    連続してお聞きしたいのですが・・

    適当な時期にまた、復活して頂く事を
    希望します。

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  3. 加納さま、コメントありがとうございます!

    >飽きてません

    ありがとうございます!では是非続けさせていただきます!次はローンの組み方と、現地の人間と仲良くなる方法で!
    是非覗いてくださいませ!

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  4. チョウサンさま、コメントありがとうごっざいます!

    >ずぶの素人が小資本で

    かしこまりました!ネタにさせていただきます!

    >適当な時期に

    ありがとうございます!続けさせていただきます!是非覗いてくださいませ!

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