2016年3月2日水曜日

収益不動産の話−④



パート④だよ。ちょっと疲れて来た感があるので別の記事にしようかなとも思ったんだけど、どうしても伝えたいことがあるの。今日も長いけど、もう一回だけおつき合いくださいね。
     
私は不動産や、何かを読者さんに買ってもらうわけじゃないので、発言に「意図」を入れる必要がない。だからニュートラルにいい悪いを言えるし、その義務もあると思う。
 
  
言っておきたいこと、それは「不動産投資に一生懸命になってはいけない」ということなの。言い換えれば、不動産投資はお勧めするけど、それにかける労力は1/10までにしようねって感じ。まあ、後でお話しするけど、ルートがふたつあるんだ。
 
 
どういうことか説明するよ。
 
 
・・・
 
 
手前ミソで申し訳ないんだけど、私のパターンを例にするよ。一番わかりやすいから。私の収入は、課税所得で1億円を超えてる。もう、10年以上続いてるよ。これ、給料として当たり前に現金でもらってる。
 
 
(平先生が「これからはそういう時代じゃない。所得を下げる」といってるので、これからは弟子の私も下げるつもりだよ。師匠よりもらうわけにはいかないからね。ちなみに、よく年収1億とか、1億稼いだとかいう話はネットで聞くことが多いけど、実際に「課税所得」で1億超えを続けてる人って、ほとんど見たことない。よくネットで表記する「いくら稼いだ」でいうなら、私の場合は年間50億稼いでる、ということになる。年収をいうなら課税所得を書くべき。まあ、誤解を招く表記だよね)
 
 
・・・
 
 
でさ、不動産も20億円くらい(かな?)持ってる。計算しやすいから収益ものを10億ちょっととして、ざらっと8%でいくと、不動産所得も(個人で所有するなら)、給料とは別に年間1億あることになるよね。
 
 
ここがポイント。
覚えてるかな?不動産収入は、ほとんどローンの返済に消えます。
 
 
残るのは?
1億あたり百万円。つまり、10億のビルを持ってても、残るのは・・・1千万円しかない、ってことなのよ。
 
・・・
 
融資による不動産収入は現金で残るわけではないから、給料と比べたら意味が違う。
 
もし、私の場合の「実際の給料」を不動産投資で稼ごうと思ったら、、、、
 
 
100億円のビルが必要になっちゃうよ。
 
通常のビジネスで稼ぐ金額の方が、圧倒的に多いことがわかってもらえるかしら?
 
 
・・・
 
 
もちろん、③で書いたように15年後はもう少しお金がふえるよ。2億円のビルで、悪くても5千万円くらい儲かる(可能性が強い)。
 
 
でもさ、15年だよ?ちょっと考えてみてほしい。長いよ?15年前って何してた?メチャ昔でしょ?
 
 
つまり、こういうこと。私が言いたいのは、
不動産投資は、本業にするものじゃなく、、、
 
 
「積み立て保険のようなもの」と捉えてほしいってことなんだ。
 
 
・・・
 
 
「じゃあどうすればよいのか?」の結論に行くよ。
 
 
持っている現在の本業によってパターンが二つに分かれるってこと。
 
 
パターンA。この先、ビジネスで身を立てようと思っている、またはその可能性の強い人は、ハッキリ言って、後回しにすればいい。
 
 
ビジネスである程度成功したら、銀行さんはお金を貸してくれるし、会社で買った方が、税金その他のメリットが大きい。実際に、ウチの社長たちはいきなり数億のビルを買ってる。
 
 
ありていにいえば、今やっているビジネスで、一生懸命やって、儲ける、もしくは儲けられる人間になる方が結果的に早いのよ。
 
 
言い換えれば、本業そっちのけでやっちゃダメ、ってこと。かける力は1/10までにするべき。
 
 
年収(給料)1億円クラスを目指す人は、こっちのルートだよ。
 
 
・・・
 
 
逆に、パターンB。サラリーマンしている人で、(副業禁止だったらダメだよ)この先、「爆発的に収入が増える可能性」が少ない、という方はある程度一生懸命やっても良いと思う。1/10なんて言ってないで、精一杯やればいい。
 
 
実際、学校の先生とか、結構不動産オーナーが多いらしい。大会社のサラリーマンさんもいいね。まあ、復業してもいいのか悪いのか知らない。でも、ぴったりだよね。わずかでも早くはじめた方が良い。
 
 
また、ネットビジネスなどの浮き沈みの激しい(?)職業の人も、将来の保険に良いかもね。ネットで儲けて、使いまくる若い子たちを見て「もったいねえなー、不動産買えばいいのに」っていつも思ってた。いったん儲けても、使わないでこっちに投資しておくのさ。後で楽できるよ。
 
 
開業医のお医者さんなんかもいいね。休診日が決まってるから不動産仕事に充てやすいし。
 
  
自分は何もしなくていいということは、普段の仕事をしながらやれるんだから、最高だよね。
 
 
これは、なんたって、サイドビジネスであり、保険なんだからさ。
 
 
・・・
 
 
整理のためにもう一回、不動産投資の良いとこ悪いとこを言うよ。
 
 
良いところは、自分で何もしなくても良いこと。お金を銀行さんに借りて、仲介屋さんに物件を紹介してもらい、また建築屋さんに建ててもらい、管理屋さんに管理してもらって、店子さんにお金を払ってもらう。
 
 
自分は何もしない。つまり、ルーティンワークがない。
 
 
悪いところ。
 
  
時間がかかる。直接的なお金になりにくい。普段「大丈夫かなー」って気をもむから、常にリスクにひりひりする(結構これ大きいよ)。収入効率(と呼んでいいのか?)が1/10であるということ。
 
 
なのさ。
 
 
・・・
 
 
もし、不動産投資をはじめて、それに一生懸命になって、今やってるビジネスをやめたとする。
 
 
で、不動産投資は時間が空くし、物件の話が来るので、そのまま仲介なんかもやったりすることが多い。これ、結局、不動産屋になっただけのことだよね。別に不動産屋さん(私も数社持ってる)が悪いとかではなく、元のビジネスで儲けといて、サイドでやっといたほうが最終的に儲かったのになあ、と端で見ていて思うパターンがあるよ。
 
 
私の場合の収入比率を見ればわかるよね。くどいけど「不動産投資は実業のサイドビジネスで」というのが一番良いと思う。本業収入があると、投資にも余裕ができるので勝つ可能性が増えるしね。
 
 
・・・
 
 
今、海外にいて、みんなでゴルフしてる。そこで、若い経営者もいたから、不動産投資の話をしてたよ。
 
 
「不動産投資をするなら、1/10の労力までにしなさいね」と伝えたよ。彼らは実業で稼げるんだからね。そっちを犠牲にしちゃ本末転倒なんだ。
 
 
・・・
 
あ、もひとつ、不動産投資は、「出るカネを抑える」仕事なので、どうしても「守りの思考」になりがちだよ。そうならないように、「攻めの人間」でいられるように自分を鼓舞しなきゃいけない。
 
 
ちなみに、平先生なんかは「攻め一辺倒」の人なので、こういう「守り系」ビジネスには興味がないんだ。
 
 
仕事が人間の性格を決めていくことが多いからね。ここも実業をキープするべき理由のひとつだよ!守りに入った人生なんて、あとは「いかにミスせず終わるか」になっちゃう。そんなのつまんないでしょ?
 
 
・・・
 
 
写真はみんなでメシ食ってるとこだよ。ワリカンなんだからね!みんなお金持ちなんだけど、私を含めて結構セコいんだよ!
 
 
すでに、、、「守りの人間」になっちゃってる気がするよ!
 
 
今回もめちゃめちゃ長かったね、ごめんよ。
読んでくれてありがとうね!
そろそろ終わりにするからね!

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