2016年2月26日金曜日

収益不動産のお話 パート③



「続けてよ」と言ってくださる人が多くて嬉しいなあ。もちょっと頑張ってみよう、ということでパート③だよ。
 
今回は「ビル持ちは、どの部分で儲けるのか(利益を見込むのか)?」だよ。一億円あたり、たった100万円の儲けでは寂しいでしょ?
  
 
モデルケースにの例に戻るね。
  
  
2億のビルで、全額借り入れたとするよね。こういったものの期間はだいたい最長30年なんだ。逆に言えば、長く組めば組むほど毎月の支払いは減るので、キャッシュフローとして有利になるの。で、8%利回りなら、30年組むのが一番良いかな。
  
  
ちなみに、建物には償却期間というのがあって、カンタンに説明すると「(借り入れの担保にする価値の)耐用年数」を建物の構造によって決めてるの。税金にも影響するよ。
  
  
ここでいうモデルケース、鉄筋コンクリートの新築であれば47年間借り入れの期間が設定できる。20年経って中古になっても、残りの27年間借り入れができる、という感じに思ってね。

    
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最初、銀行の借り入れを30年で組んだとする。んで家賃でその支払いをまかなえたとする。
  
   
新築の場合、満室にするのは難しくない。メンテナンスフィーも、10年くらいはそんなに心配ない。だから、最初の設定からあまり変わらず行ける。
  
  
で、15年経ったら、、、
 
も一度、ローンを30年組み直すんだ。耐用年数が残ってるので、問題なく組める。そうすると、支払いがほぼ半分になる。それで手取りが増えるよ。
  
  
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くわしく説明すると、最初30年組んで、15年払ったから、すでに半分支払いが済んでるわけ。ということは、「収入はあまり変わらない(多少目減りしたとしても)のに、値段は半分になった」ということだよね。
  
  
そこで、も一度ローンを組み直すと毎月の支払いは(元金で)半分で済んでしまう。
  
  
つまり、それまでは年間2〜300万円しか残らなかったのが、ローンの支払いが減った分、1000万円弱が残るってことになる。
  
  
実際は、あるていど家賃も下がるし、メンテナンスフィーも必要。でも、逆ザヤになることはない。仮に話半分としても数百万円は残る勘定だよ。フツーの家庭ならこれである程度食べていけるよね。
  
それまであまり手取り現金にならなかった「物件」が、「お金のなる木」に生まれ変わる、ということだよ。
  
  
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それに、もうひとつのオプションがある。不動産投資家はこっちを選ぶ人の方が多い。こういった、いずれ利益の出る処分方法を「出口(イグジット)」と呼んでるよ。
  
  
つまり、売ってしまうの。ローン残金は1億円しかないんだから、もし最初の家賃が見込めていれば、収益から計算すれば2億円で売れることになる。家賃が1〜2割ほど下がっていても、十分利益が狙えるよ。
  
  
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でもこれは、 15年後も家賃がある程度見込めなきゃいけない。物件のローン残高は下がった、でも、家賃も下がった、では「お金のなる木」というより「お金のいる木」になっちゃう可能性があるよ。
 
つまり、ここでのポイントは「将来の家賃の下落率の少ない物件を選ぶ」なのよ。
 
まあ不動産投資やってる人にすれば何を当たり前のことを、って感じなんだけどさ。まあこれらはこれから始める人向けへのガイドラインだからごめんよ。

 
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で、下落率の少ない物件を選ぶコツを行きたいけど内容が多すぎるので困る。

当然ながら土地と建物、ということになるよ。私は建物はプロなので、不動産屋さんより詳しい。なのでトクだよね。
 
そうでない人は利害関係のない建築屋の友達(オブザーバー)をおくといいと思うよ。中古の場合、特にだね。一緒に物件見て、メシくらいおごれば教えてくれるっしょ。メンテナンスで費用を食うかどうか?で見ようね。

 
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そして最も重要なのは「場所」だよね。私は場所がよければ買うし、悪ければ買わない。

 *注 (私は利回りより物件価値を優先するよ。とくに中古の場合、物件説明に書いてある「想定利回り」はあくまで「想定」。アテにならないから注意だよ。(新築の場合はまだ貸してないから必ず想定になるけどね)んで、「現状家賃の利回り」でも、「売る前にダミーの店子」を用意することも多いから、ちゃんと人が入ってるかどうか見てね)

新しいうちは、場所が悪くても部屋は埋まるけど、古くなるとダメ。とにかく場所だよ。立地条件。これは後から変えられないからさ。
 
ある程度土地勘をつくり、自分ならいくらでこの部屋を借りるか?は徹底的にシュミレーションしようね。
 

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もし、駅近とかで、立地条件の良い物件を選べたら、こういった投資はあまり怖いものじゃないよ。何を言ったってこの日本じゃ土地は強いです。最も目減りしにくいからね。
 
ギャンブル性がどんどん減っていくから、ほぼ貯金に近い。
あらゆる投資でうまくいく最大のコツは「ギャンブル性の排除」だよ。

 
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ちょっとここまでを整理すると、、、
 
①融資に強くなり、資金を借りられるようにする
(やり方また書きますね)
 
②ある程度の年数を所持し、一番効果的な利益化を狙う
(そのために家賃下落の心配のない物件(場所)を選ぶ)
 
というとこまできたよ。


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次は「融資に強くなる方法」なんだけど、その前にひとつものすごく大切な「気をつけてほしいこと」を行こうと思う。
   
なんでかというと、、、
ちょっとした勘違いによる落とし穴があるんだ。
  
パート④は「不動産投資に一生懸命になると収入が減るパターン」だよ。不動産投資自体がうまくいってても、結果的に「やらない場合よりも収入が減る」場合があるのさ。税金とかじゃないよ。物件のことでもない。その人の「ビジネスレベル」によって違うんだ。

これからビジネスで身を立てようと思う人、自分のビジネスに自信がある人にこそお伝えしたいよ。
 

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写真は、前にも出したことあるけど、私の渋谷のビルです。またまたビールの写真って訳にいかないからね!
  
  
ラルクアンシェルというひとがビルに遊びにきてくれて、雑誌の表紙にしてくれたんだ。フナが喜んでたよ!
   
前にも書いたけど、、、
この建物見つけたからって、タマゴとか投げちゃダメだよ!

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