2016年2月23日火曜日

収益不動産のお話 パート①



 
今度建てる収益ビルの地鎮祭に来たよ。地鎮祭というのは、建物を建てる前に土地の神様にお祈りして、無事平穏に工事が進みますように、ってお願いするんだ。今回、私はお客さんなので楽だよ。
  
今日は収益不動産のお話だよ。いつかビル持ちになって家賃収入で食べたいな、と思う人には参考になるかも。
 
    
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さて、収益不動産を持っている=ビル持ち、という感じで、とてもすごそうな響きがありますね。

 「ビルひとつ持ってれば、もう働かなくても食べれそう。でもなかなか誰でも出来るものじゃない!」みたいな。というか、私は思ってた。
 
でも、べつだんそんなことはないというか。
すごくもないし、誰でも出来たりするよ。
 
まあ、実際のところどんなものか、内訳とやり方など、少しステップを書いてみようかな。
 

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まず、今回のビルは、新築。つまり、自分で持ってる、もしくは買った土地に、新しくビルを建てて、それを人様に貸して、賃料から収入を頂いて、ローンを返すもしくは収入にする、という流れだよ。
  
中古ビルと違って、ある程度はケースが一定になるので、こういう場合のモデルとしてわかりやすいと思う。
 
まず、収益不動産の場合、「金額」と「利回り(金額に対しての年間の家賃)」を見ます。今回のケース、まず値段は、まあだいたい2億円としましょう。

 計算しやすいので端数ははしょるね。で、収益、つまり「一年間に見込める家賃」が1600万円とします。これで表面利回り8%になる。
  
つまり、2億円のビルを持ってると、多少の違いはあれど、利回り8%として年間で1600万円が家賃収入として見込める、という言い方に置き換えても良いね。
 
でさ、これが、高ければ高いだけ良いんだけど、8%以上というと、中古ならまだしも、新築では少ないの。
 
なぜかというと8%以上の利回りなら、放っておいても売れるので、売り値を上げられる。それで結果的に8%になるまでビルの値段を上げちゃうの。でも、6%じゃ収益不動産としてメリットがない。だから、おおむね8%で考えるってわけ。
 

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ちなみに、「ビルを買って値上がりする期待」がある場合は、この利回りは下がってしまう。家賃収入で稼がなくても、値段が上がるなら売れる、ということなの。都内の良いとこはもう4%台だね。家賃収入では合わないよ。
 
 *注(ネットで出ている物件の表面利回りは「もしこの家賃で満室になったら」という、嘘ではないけど事実ではないというか、あくまで現実の金額じゃないことが多いので気をつけてね)
 
だいたいさ、市場値段は常に需要と供給で決まってる。なので、あまり掘り出し物はないよ。私たちのような業者が先に取っちゃうからさ。エンドユーザーに回るときには適正な市場価格になってしまうのさ。
  
だから「これは掘り出し物だ!」なんてことは少ないから(ないとは言わないけどね)、お決まりのセールストークくらいに思えば良いよ。場所が好きとか、その「個人においての特殊事情による掘り出し物」はあるかもしんないけどね。
 

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 さて、この8%の収益を産んでくれる2億円のビルをどうやって買うか?「ヒロタはいくつもビル持ってるって聞いてるから、それはたっぷりお金を持ってるからなんだろう」と思われるかもだけど、違うんだ。持ってるお金はそんなに関係ないの。
 
ビル買う(収益不動産を買う)のに、現金で買う人なんてほとんどいないからね。
 
じゃあどうするのか?って、まあ融資なんだけど、何か長くなりそうだから、次に続けるよ。
 
ビル持ち目指す人は良かったら読んでね。    
 
写真は、地鎮祭の様子だよ。
 




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