収益不動産のお話 パート① No.0664



今度建てる収益ビルの地鎮祭に来たよ。地鎮祭というのは、建物を建てる前に土地の神様にお祈りして、無事平穏に工事が進みますように、ってお願いするんだ。今回、私はお客さんなので楽だよ。
 　

今日は収益不動産のお話だよ。いつかビル持ちになって家賃収入で食べたいな、と思う人には参考になるかも。

 　 　
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さて、収益不動産を持っている＝ビル持ち、という感じで、とてもすごそうな響きがありますね。

 「ビルひとつ持ってれば、もう働かなくても食べれそう。でもなかなか誰でも出来るものじゃない！」みたいな。というか、私は思ってた。

　
でも、べつだんそんなことはないというか。
すごくもないし、誰でも出来たりするよ。

　
まあ、実際のところどんなものか、内訳とやり方など、少しステップを書いてみようかな。

　

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まず、今回のビルは、新築。つまり、自分で持ってる、もしくは買った土地に、新しくビルを建てて、それを人様に貸して、賃料から収入を頂いて、ローンを返すもしくは収入にする、という流れだよ。
 　

中古ビルと違って、ある程度はケースが一定になるので、こういう場合のモデルとしてわかりやすいと思う。

　
まず、収益不動産の場合、「金額」と「利回り（金額に対しての年間の家賃）」を見ます。今回のケース、まず値段は、まあだいたい２億円としましょう。

 計算しやすいので端数ははしょるね。で、収益、つまり「一年間に見込める家賃」が１６００万円とします。これで表面利回り８％になる。
 　

つまり、２億円のビルを持ってると、多少の違いはあれど、利回り８％として年間で１６００万円が家賃収入として見込める、という言い方に置き換えても良いね。

　
でさ、これが、高ければ高いだけ良いんだけど、８％以上というと、中古ならまだしも、新築では少ないの。

　
なぜかというと８％以上の利回りなら、放っておいても売れるので、売り値を上げられる。それで結果的に８％になるまでビルの値段を上げちゃうの。でも、６％じゃ収益不動産としてメリットがない。だから、おおむね８％で考えるってわけ。

　

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ちなみに、「ビルを買って値上がりする期待」がある場合は、この利回りは下がってしまう。家賃収入で稼がなくても、値段が上がるなら売れる、ということなの。都内の良いとこはもう４％台だね。家賃収入では合わないよ。

　
 ＊注（ネットで出ている物件の表面利回りは「もしこの家賃で満室になったら」という、嘘ではないけど事実ではないというか、あくまで現実の金額じゃないことが多いので気をつけてね）

　
だいたいさ、市場値段は常に需要と供給で決まってる。なので、あまり掘り出し物はないよ。私たちのような業者が先に取っちゃうからさ。エンドユーザーに回るときには適正な市場価格になってしまうのさ。

　　
だから「これは掘り出し物だ！」なんてことは少ないから（ないとは言わないけどね）、お決まりのセールストークくらいに思えば良いよ。場所が好きとか、その「個人においての特殊事情による掘り出し物」はあるかもしんないけどね。

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 さて、この８％の収益を産んでくれる２億円のビルをどうやって買うか？「ヒロタはいくつもビル持ってるって聞いてるから、それはたっぷりお金を持ってるからなんだろう」と思われるかもだけど、違うんだ。持ってるお金はそんなに関係ないの。

　
ビル買う（収益不動産を買う）のに、現金で買う人なんてほとんどいないからね。

　
じゃあどうするのか？って、まあ融資なんだけど、何か長くなりそうだから、次に続けるよ。

　
ビル持ち目指す人は良かったら読んでね。 　 　

写真は、地鎮祭の様子だよ。