2013年6月29日土曜日

不動産のお話(何回目?)


わりとこまめに更新してる気がする。それだけヒマなのだな。
そういえば、不動産の話がとびとびになってた。今日は海外不動産にしょうっと。

ちょっと読むのが面倒だとは思うけど、説明から行くね。
不動産投資の目的は、大まかに分けてふたつあります。

ひとつは、転売目的、つまり買っておいて、値段が上がったら売る、というやつ。これを「キャピタルゲイン」と呼びます。

もうひとつは、家賃が入ってくるのを目的とする「インカムゲイン」。

何でふたつあるのか?というと、

「家賃の上がる傾向の国はキャピタルゲインになり」逆に、
「家賃の下がる傾向の国はインカムゲインになる」という感じです。


つまり、不動産投資をする際には、転売狙い(キャピタル)か家賃狙い(インカム)のどちらかを狙う、ということです。もっと細かいこともあるんだけど、まあ大まかに分けてこれでいいでしょう。


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もし、今日買った土地建物が、明日には少しでも上がってる、となると、とにかく買っておけば、売るときは高くなる訳ですね。バブル前の日本はそうでしたね。


となると、自然、土地建物の値段は、高くなります。なぜなら、誰でも欲しいから。いずれ売ったら、儲かるのだから。家賃でいくら入ってくるか?そんなの関係なく、値段付けがされます。


なので、インフレ傾向の国では、キャピタル狙いの不動産投資が進みます。


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逆に、今買って、この先売っても、そんなに高くは売れないだろう、と皆が思えば、不動産の値段は下がります。


で、ここで、本来の「不動産が儲けてくれる金額を元にした価値」の値段で取引されるようになる訳です。


例えば、ここにひとつの不動産があります。家賃が入ってきます。家賃をもらって、そこから税金を払い、銀行の金利や修繕費などを引いて、残る金額。これが、「その不動産が儲けてくれる」値段になります。


それらを元に計算した金額が、その不動産の「価値」になるわけです。読んで字のごとく、これを収益還元法と言います。


つまり、デフレ傾向の国では、自然に不動産の価値はギリギリ底値になり、インカムゲインが成り立つ訳です。

不動産が本来の価値まで下がるので安くなる、と言い換えてもいいでしょう。


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キャピタルを狙いたいなら、新興国など、海外投資がいいです。


例を出すと、タイで2年前に起った洪水の後。このときが最高のチャンス、最安値でした。このときは、バンコク市内で、4階建ての連棟ビルが約750万円で買えました。来年も洪水はあるだろう、と日本企業はタイからの撤退を考えていました。

その後、洪水は起らず、かつ中国との軋轢から、日本企業はさらにタイにシフトして行きました。不動産価格はうなぎ上り。同じ場所を買いにいったら、円高も含め、1500万円と言われました。


たった1年半で倍です。


バリの兄貴も、やはり新興国の不動産投資だよね。

今は、ミャンマーとかの不動産も注目されてます。古い友人の坂井さんがミャンマーで不動産やってるらしい(最大手だそうです)。またお邪魔してきます。


カンボジアなどで、一時期、不動産投資詐欺が横行したので、やはり信頼できる筋から買いたいものだね。


むしろ、いったん買ったらそのままおいといて、家賃で食べて行きたい、と思えば、インカム狙い。日本がいいでしょう。


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本日の結論。


不動産投資をする場合は、キャピタル狙いとインカム狙いを分けて考えるべきです。


私の場合も、ふたつ分けてます。
キャピタル狙いでは海外。インカムは日本。


キャピタル狙いは、ある程度ギャンブル性もあるし、お金が寝てしまうので、私は小額で狙いますね。全財産をキャピタル狙い!ってやって、失敗したら終わりだから(勝つときも大きいけど)。


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ハワイなども、キャピタル狙いで買ってます(アメリカは場所によってキャピタルが狙える)。でも、普段はホテルに貸してるから、多少のインカムもある訳です。


参考に内訳をいうと、トランプタワーの部屋は、ホテルに貸して月150万円ほど。でも、アレやコレや引かれて、残るのはわずか。1/3以下に減ってしまうの。

なので、インカム狙いだとアホらしくてやってけないの。

まあ、キャピタル狙いの場合は、あまりインカム値段にこだわらないのがいいですね。ハワイに投資したいけど、普段の利回りが・・・というのはお門違いだよ、ってことです。


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めちゃ長くなって来たので、この辺でやめときます。

私としては、今の日本の「不動産投資のねじれ」を書きたかったのだけど、続く、ということで。

常に、「ねじれ」にこそチャンスはあるよね。

私は性格に「ねじれ」があるけどねー
でわー


写真は新興国の満員電車だよー
隣の兄ちゃんワキ臭いよー
きつかったよー


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